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住房保障制度深化面臨實施困境
- 評論:0 瀏覽:2050 發(fā)布時間:2007/2/27
- 2006,雷聲大雨點小
"2006年,政府出臺了不少保障性住房政策,其中最為重要的莫過于5月17日國務(wù)院出臺的'國六條',重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房,被提上日程。"房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林曉接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示,"國六條"的出臺,宣布了我國在住房問題上過度市場化政策取向的終結(jié)。 {TodayHot}
其后中央有關(guān)部委和各地方政府紛紛出臺了一些重要的配套政策措施,如土地出讓金部分收益用于廉租房建設(shè);京滬廣等城市發(fā)布住房建設(shè)規(guī)劃,對保障性住房建設(shè)做出相關(guān)要求……
"但是,說實話,這些住房保障政策尤其是廉租房建設(shè)只是停留在文字上,說得比做得好。" 上海房地產(chǎn)界獨立分析人士顧海波接受本報記者采訪時指出,由于大多數(shù)地方政府沒有從思想上給予充分重視,有的地方至今還根本沒有廉租房制度,即便是有上海那樣的廉租房,也是"租金配租"且數(shù)量少,同中央政府所定義的廉租房差距較大,效果也不明顯。 {HotTag}
對此,章林曉也表示,到目前為止,除了一些大城市,許多中小城市要么沒有建立廉租房制度,要么廉租房制度形同虛設(shè);而經(jīng)濟(jì)適用房方面,除了在其實施的過程中完全"變味",很多城市的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資持續(xù)下降,要求經(jīng)濟(jì)適用房退出歷史舞臺的呼聲漸起。
而且,今年曾熱鬧一時的限價房目前看來也面臨"難產(chǎn)",其中出現(xiàn)的一些特殊現(xiàn)象值得反思:廣州某限價房定價高出周邊商品房均價1000元,限價房土地難落實,限價房購買資格難界定,限價房模式面臨操作難題等等,眾多專家、學(xué)者斷言限價房將重蹈經(jīng)濟(jì)適用房覆轍,住房保障建設(shè)陷入"知易行難"的僵局。
"出現(xiàn)上述現(xiàn)象應(yīng)該說是在意料之中。"章林曉表示,經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人的思維,都是有慣性的,要想一下子扭轉(zhuǎn)過來,肯定是不現(xiàn)實的。不過,2006年大家能初步形成一個共識,即解決民眾住房問題,要分兩條腿走路,一條是市場調(diào)節(jié),一條是政府保障,這已經(jīng)相當(dāng)不錯了;至于住房保障建設(shè)體系在2006年的完善,自然是不敢奢望的。
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"明年的住宅保障政策的實施,我認(rèn)為不甚樂觀。"顧海波表示,住房保障政策已經(jīng)是"老生常談",但結(jié)果呢?有的地方至今未建立,有的地方經(jīng)濟(jì)適用房在實行中存在嚴(yán)重偏差,大量有權(quán)有勢的人占據(jù)了經(jīng)濟(jì)適用房,廣大老百姓十分不滿,可謂"冰凍三尺,非一日之寒"。到目前為止,還看不到哪個地區(qū)有建造多少廉租屋的計劃。
"盡管政府對保障性住房建設(shè)日益重視,不久前,建設(shè)部下達(dá)'最后通牒',要求各地方政府加快完善住房保障制度,并表示將于2007年一季度檢查各地落實住房建設(shè)規(guī)劃尤其是廉租房開工建設(shè)等具體情況。"但章林曉表示,在保障性住房制度的實施過程中,存在的阻力不小,需要政府克服、解決的障礙還很多。
從資金層面講,"以地生財"模式,意味著政府可以從"民生用地"上"抽血",而住房保障建設(shè)則要求政府向民生用房"輸血"。一來二去,這資金從何而來,這對地方政府來說,是個嚴(yán)峻的考驗。一些前期炒作過度、地方財政過度依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的熱點城市,很可能會因此引發(fā)政府財政危機(jī)。
此外,房地產(chǎn)行業(yè)是個腐敗高發(fā)區(qū),從已有的案例看,那些腐敗的高官不染指房地產(chǎn)的,是少之又少。住房保障體系的建立,必然會影響到房地產(chǎn)特殊利益集團(tuán)的利益,由此而引發(fā)的阻力自然也不可忽視。
從經(jīng)濟(jì)適用房既往的歷史經(jīng)驗教訓(xùn)看,保障性住房制度及其開發(fā)建設(shè)最大的威脅來自于供需的"錯位"--真正需要得到保障的"窮人"無法享受,卻被"富人"占有或淪為投機(jī)、牟利的工具。而對于這種"錯位",目前還并沒有相關(guān)政策、措施能夠行之有效地加以杜絕。
盡管保障性住房建設(shè)的"現(xiàn)實"與政策"理想"之間還有不小的落差,但章林曉表示,中央政府在該制度上的堅決態(tài)度,將會促使保障性住房建設(shè)體系在2007年得到比2006年更進(jìn)一步的深化、細(xì)化。
多個層面完善保障制度
"住宅保障體系的建設(shè)和完善,必須要建立地方政策的目標(biāo)責(zé)任制,中央政府必須要有懲罰制度。"顧海波表示,保障性住房建設(shè)是"實事"工程,必須納入考核體系。不能再"忽悠"老百姓,不能"欺上瞞下"。
對于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)面臨的資金、土地等問題,顧海波表示,資金必須從財政支出,中央也有規(guī)定,從每年土地出讓金中提。担ビ糜诮ㄔ炝馕。當(dāng)然,各地由于歷史欠賬太多,可能杯水車薪,各地可以根據(jù)各自的特殊情況,從各種渠道加以籌資,也可以通過個人、政府、銀行借貸等組合集資的方式建房。
"解決資金問題的出路,關(guān)鍵是兩點:一是要少搞些形象工程、政績工程,減少財政的奢侈性支出;二是充分利用好工業(yè)用地的招拍掛政策。"章林曉認(rèn)為,現(xiàn)在,中央政策已經(jīng)明確,工業(yè)用地必須進(jìn)行招拍掛供地。這對減輕地方政府財政壓力,建立住房保障體系,甚至對減少貿(mào)易不平衡都是有利的。
"土地價格方面,政府可以給予價格優(yōu)惠。"顧海波表示,管理、監(jiān)督要拿"頂戴花翎"和"嚴(yán)刑峻法"來做保證。
至于退出機(jī)制,經(jīng)濟(jì)適用房必須封閉運(yùn)作(回購)或出讓時補(bǔ)地價。而對于限價房,顧海波認(rèn)為,在當(dāng)前市場秩序還很不規(guī)范,宏觀調(diào)控政策也不系統(tǒng)、不配套,地方政府執(zhí)行、監(jiān)督和懲戒不力的情況下,限價房政策應(yīng)該謹(jǐn)慎出臺。如果出臺,其"退出"也必須封閉運(yùn)作(回購)或出讓時補(bǔ)地價;要加強(qiáng)監(jiān)管,對政府不作為、違規(guī)操作、腐敗受賄造成國有資產(chǎn)流失的要追究相關(guān)責(zé)任。
對于頗有爭議的審核機(jī)制,章林曉表示,解決供需"錯位"的問題其實并不難,關(guān)鍵是政策制訂者與實施政策者,以及監(jiān)督政策的實施者要分開。如果決策者與實施者以及監(jiān)督政策的實施者都同屬一個政府部門,那么,在決策的時候,就可以預(yù)留下尋租的空間,"富人"住上豪華的經(jīng)濟(jì)適用房也就不足為奇了。
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